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 Invertir en vivienda ¿ Una decisión inteligente ?
Junio 15 de 2002
FUENTE WWW.SKANDIA.COM.CO

La Compra de Vivienda

 
La importancia del sector de la construcción dentro de una economía, radica básicamente en ser un sector no transable, lo que significa que los precios de la vivienda no dependen de las fluctuaciones del mercado externo. Dado que, adicionalmente la actividad del sector incrementa la demanda de insumos nacionales y la de mano de obra no calificada, se constituye en un impulsador de cualquier economía y sobretodo de la colombiana, donde el principal activo de los hogares y las empresas es la finca raíz.


Luego del auge de la construcción entre 1993 y 1995, el sector, durante los últimos años, ha vivido una fuerte recesión que alcanzó su nivel más crítico en 1996. Durante ese período absorbió el ahorro interno del país, aceleró el ciclo de la economía (que tradicionalmente se había considerado como anticíclico) acentuando el boom de consumo, gracias al efecto riqueza asociado con el aumento en los precios de la vivienda a mediados de la década. Por el lado del sector financiero, causó estragos, promoviendo un significativo aumento de la deuda hipotecaria de los hogares que se ahondóo por la relación de la corrección monetaria con la DTF y porque la finca raíz se convirtió en una inversión especulativa.

UPAC-UVR

El sistema upac, con el que se desarrolló el sector, permitió que las CAV captaran a corto plazo y prestaran a largo plazo (15 años). Ese sistema era viable porque las corporaciones de ahorro tenían el monopolio de las captaciones y prestaban a la inflación más unos puntos. Sin embargo, cuando a principios de la década, estas entidades empezaron a competir por el ahorro del público con el resto del sistema financiero, los rendimientos del ahorro aumentaron, pero también se disparó el costo de los créditos en upac trayendo consigo una caída insostenible en el nivel de ahorro bruto de la economía, el cual pasó de un nivel cercano al 21% del PIB durante el período 1986-1991, a niveles inferiores al 13% en 1997; esto condujo a que entre 1998-1999, se crearan alivios a los deudores del UPAC, se eliminara con una nueva ley de vivienda este índice y se creara la UVR, unidad ligada a la inflación como lo fue en un principio la UPAC.

Con la nueva ley se crearon mecanismos de financiamiento de largo plazo que en principio permitían que las CAV captaran recursos y prestaran de nuevo y exigían que estas entidades aportaran como reserva para eventualidades el 1% del total de la cartera durante los próximos 3 años. Hasta el momento las entidades han provisionado aproximadamente el 14% de su cartera vencida, pero la cartera vencida no provisionada es 1.5 veces el capital de las CAV, lo que si no se reforma causaría una nueva inestabilidad del sistema hipotecario.

Lo Incierto...

A finales de 2.001, el PIB de la construcción respecto al año 2.000 se incrementó en términos reales un 11%, disminuyendo sin embargo, respecto a 1994 en 33%; además, el índice de costos de construcción de vivienda a febrero de 2.002 disminuyó 41% respecto al de 2.001. En los últimos meses han mejorado las perspectivas del sector y en la última encuesta de Fedesarrollo, el 46.2% de los encuestados respondió que era un mal momento para comprar vivienda, mientras que el 47.6% considera que es un buen momento para hacerlo gracias a los beneficios tributarios y a las deducciones del IVA sobre los insumos. Aún existen amenazas que no dejan que el sector se fortalezca y que podrían influír en que el comportamiento futuro de los créditos sea incierto:
 
 
  • Perspectivas de incrementos de la inflación.
  • La UVR, tiene dos problemas por el lado del deudor, porque la inflación mensual es volátil y estacional y, por ende, porque las cuotas mensuales son inestables. Cuando la inflación mensual aumenta, el costo anual de la deuda también lo hace. Por el lado de las CAV no refleja su realidad financiera, debido a que en los balances de los primeros meses del año presentan mayores ingresos, lo que aumenta las utilidades. (Para solucionar esto la Superintendencia Bancaria para efectos contables expidió una reglamentación que busca que los ingresos adicionales por UVR no se lleven a utilidades, sino a una cuenta de ingresos anticipados a través de la cual se vayan causando en los meses en que la inflación es estacionalmente baja para compensar y tener un movimiento uniforme a lo largo del año).
  • Perspectivas de incrementos en las tasas de interés.
  • Aún no existe un mercado de capitales que solidamente sostenga las inversiones de largo plazo que necesita el sector hipotecario.
  • La calidad de los préstamos hipotecarios es aún deficiente. La cartera vencida se encuentra en sus máximos históricos alcanzando más del 30% a febrero.

  • Los beneficios tributarios que se obtienen por medio de los Fondos de Pensiones Voluntarias y de las cuentas AFC son similares. 
  • La liberación de la cuenta contingente antes de los cinco años, haciendo efectivo el beneficio de la ley de vivienda, solo se da al momento de comprar el bien inmueble, viéndose así limitado el capital a la adquisición de la vivienda con su respectivo riesgo de baja liquidez, altos costos de venta y posible depreciación del mismo.
  • Los fondos de pensiones tienen una alta liquidez del capital y permiten cambios de estrategia de inversión gracias a las ventajas de la multigestión con diversificación en países, monedas y tipos de renta, lo cual no es comparable con una inversión en vivienda vinculada a un solo país, moneda y tipo de activo que no es fácilmente liquidable. 
  • El invertir en vivienda permite apalancarse en la deuda sobre el valor de la misma, lo que permite obtener grandes beneficios si existe una valorización en el sector constructor por encima del costo del crédito. En el caso contrario, si existe una desvalorización, puede generar una perdida considerable sobre el valor invertido, incluso dándose el caso de que la deuda supere el valor de la vivienda, en cuyo caso se perdería el valor total o más de la inversión inicial, como sucedió a fines de los 90s.